Un nuevo estudio realizado por la empresa de tasaciones Tinsa considera que en la actualidad hay alrededor de 390.000 viviendas nuevas en el mercado, menos de lo que se pensaba en realidad.
Tinsa calcula que desde 2008 se han terminado 1,56 millones de nuevos hogares (6% del parque de viviendas), de los cuales 389.000 (25%) todavía tienen que encontrar un comprador.
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Lo que es obvio, es que la mayor parte del exceso de inventario de viviendas nuevas se concentra en torno a las grandes ciudades como Madrid, y en la costa mediterránea española, donde muchas casas fueron construidas con la expectativas puestas en los compradores de segundas viviendas, incluyendo los compradores extranjeros.
Español inventario de viviendas nuevas . Fuente: Tinsa
La tabla de arriba muestra el inventario no vendido por provincia, y en la columna de la derecha el inventario como porcentaje del total construida (vendido y aún a la venta).
80% del actual exceso casas se encuentra en tan sólo 900 de los 8.000 municipios de España.
Madrid, Valencia, Murcia, Barcelona, y Alicante son las provincias con las mayores poblaciones, mientras que Andalucía es la región con el mayor inventario (17% del total).
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Las provincias con mayor proporción de viviendas sin vender como un porcentaje del total construido son Almería, Cuenca, Castellón (hogar de la Costa Azahar), Toledo y Murcia. Estos son, sin duda, las provincias más problemáticas, donde podríamos identificar una clara saturación de oferta.
Tinsa estima que el stcok actual habrá desaparecido en 2,5 años dado el promedio de tiempo tomado al ritmo actual de venta, con una fulctuación comprendidad entre los 1,2 años en las provincias con la relación stock / ventas más bajo, de 4,5 años en el peor de los casos.
Tinsa también revela que los constructores sólo el 14% del inventario sin vender, la mayor parte de lo restante ha terminado en los balances bancarios.
Otras estimaciones
El tamaño real de la sobreoferta tiene importantes implicaciones para el mercado inmobiliario español y la economía. Cuanto mayor sea el exceso, más tiempo se mantendrán las casas sin vender en el mercado, y se tardará más en recuperar a los constructores que están fuera del negocio, y mientras tanto, más tiempo tendrán los bancos que purgar sus balances con las viviuendas aún en cartera.
En comparación con otras fuentes, la estimación de Tinsa del tamaño de la saturación es más positivo para el mercado, aunque hay un riesgo de comparar manzanas con naranjas. Tinsa realiza su enfoque en los 1,56 millones de viviendas terminadas desde el año 2008, mientras que otras fuentes no hacen esa distinción, por lo que pueden incluir viviendas sin vender terminadas antes de esa fecha.
Dicho esto, las más recientes cifras del Gobierno (Fomento) estiman 535,734 viviendas nuevas sin vender en el mercado a finales de 2014, aunque sabemos que un buen porcentaje de ellas se han vendido desde entonces.
Gobierno (Fomento) estimación del exceso de viviendas nuevas de inventario / saturación
Durante una conferencia “Perspectivas Económicas para 2016 y las tendencias del sector de bienes raíces”, organizado por la empresa de tasación Sociedad de Tasación (ST) y la asociación de promotores Asprima Madrid, Juan Antonio Gómez-Pintado, jefe de Asprima, dijo la acción se sitúa actualmente en 460.000 viviendas hoy en día, pero se reducirá en un 25% a 350.000 el año que viene.
Se considera que Madrid y Barcelona no tendrán exceso de inventario, con menos de 10.000 viviendas disponibles en el año 2016 entre ellos (5.800 en Madrid y 4.300 en Barcelona).
Gómez-Pintado dice que España necesitará construir 140.000 viviendas nuevas por año, de 30.000 a 40.000 en Madrid solamente.
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MÁS CERCA DE ESTABILIZACIÓN QUE DE RECUPERACIÓN
En su intervención en la conferencia, Juan Fernández-Aceytuno, director de ST, dijo que el sector está “más cerca de la estabilización que la recuperación”. También dijo que la recuperación, cuando llegue, se producirá a diferentes velocidades.
Hablando de la actividad inmobiliaria-renovación, Fernández-Aceytuno dijo que “la primera cosa que necesita ser reformada es la legislación, ya que el trabajo de construcción hoy en día es un ejercicio casi de ciencia ficción.”
Más optimista fue Oriol Aspachs, jefe de investigación de Caixabank, quien dijo que “el ajuste del sector inmobiliario ha terminado”, y habló sobre la introducción de una “fase expansiva” de viviendas nuevas.
En referencia a puntos como Barcelona y Madrid, dijo “en los próximos trimestres tampoco vemos un repunte importante en la inversión en esos lugares, o habrá un aumento de los precios.”
“Incluso podríamos ver sorpresas muy positivas en los próximos trimestres en algunas regiones”, agregó